Consejos para comprar una casa

[Marcus]

Bueno, pues he decidido poner tierra de pormedio ahora que se que Jcdelolmo vive a 100 metros mios

No enserio, me mudo a dos manzanas, y me he dicho, estos chicos del foro que saben tanto seguro que pueden darme sabios consejos. (un piso no se compra todos los días)

La cuestión es que quiero enterarme de todo y que me quede clarito para no cometer ningún error, ni que me engañen.

La persona que me lo vende no lo hace por inmobiliaria, con lo que hay una comisión menos, pero menos facilidades para hacer todos los tramites.

Actualmente tengo un pisito que necesito imperiosamente verder para comprar el que quiero.

Alguien puede decirme todo lo que se deberia hacer en estos caso. Hipoteca puente, contratos, reservas, adelantos, etc.

Uff, menudo embolao se me viene encima, toy acojonado.

bye

[JCdelOlmo]

Marcus, que pasa, que huyes de mi ??

Bueno, si son dos manzanas, no problem, seguiremos cerca

Luego te doy algun consejillo, me esperan para una reunión.

[Tutti]

que tenga la cedula de habitabilidad, si te da una copia o el original, mejor.

Si tiene mas de 30 años una prueba de aluminosis, eso te puede salvar la vida practicamente.

Pedir el certificado de deudas al presidente de la comunidad (en caso de ser piso o casa en urbanización que tenga comunidad), es importante pedirlo directamente al presidente o el que lleve las cuentas.

Comprobar por tu cuenta el registro de la propiedad (lo puedes hacer con tener el nombre del dueño del inmueble), para ver que a quien estas pagando arras o anticipos sea verdaderamente el dueño, para ver si hay embargos sobre el piso, si tiene hipotecas que se tengan que cancelar,..

En cuanto firmes las escrituras anotar los registros de los contadores de agua, luz y gas y ir el mismo día o el siguiente a la compañia a hacer el cambio con esas lecturas de contadores (te ahorraras darte de alta y pagar lo que no has gastado)

Si tiene agua de pozo tomar una muestra y analizarla, ten en cuenta que si no estuviese en condiciones para beberla (por mucha cal o niveles de nitratos=desperdicios) el coste de acondicionarla es elevado (descalcificadores/desnitratadores, clorar, deposito, filtros, etc) y el de conectarse a red depende de los vecinos (si es un bloque) y del las condiciones de la obra.

Informarse en el ayuntamiento de si está afectado por algun plan de ordenacion urbanistica.

no se me ocurre nada más...

[Marcus]

Gracias tutti, tendre en cuenta tus consejos.

El piso se entrego hace 3 por lo que la aluminoses, na de na, pozo tampoco, y se esta afectado en un plan urbanistico de ayto, creo que no pues es una urbanizacón bastante grande, ademas el ayto sufrago los costos de un enterramiento de lineas de alta tensión que pasaban a cien metros.

Lo de los contadores no tenia ni idea. Y la deudas de la comunidad me enterare.

Lo bueno es que un amigo vive a dos puertas y puede contarme como son los vecinos calidades etc. Le he pedio que ya que se las cosas buenas, que me diga la malas y del piso y dice que ninguna

[Tutti]

Puede servir para alguien más.

ves ya sabía que me dejaba algo:

transformadores y lineas de alta y media tension lo más lejos que se pueda, eso se mira a la hora de venderlo.

las cedulas de habitabilidad caducan a los 10 años y es obligado por ley tenerla en vigor, hay una tabla por fecha de construccion, aunque realmente solo sirven para dar de alta los servicios de agua, luz y gas y algunas compañias ni siquiera la piden (a mi en el caso de la luz ni siquiera me pidieron boletin)

Lo del ayuntamiento viene por temas de nuevas construcciones de vias de alta capacidad de circulación (rondas o carreteras de circunvalación), autovías o lineas de ave donde antes era todo campo y bonitas vistas, construcciones ilegales, destinos y usos distintos a las licencias, etc. (casos malaya's..) tambien se puede preguntar en el departamento de vivienda autonómico

[zorrito]

Marcus, a lo que te ha dicho Tutti poco más se puede añadir salvo el tema fiscal. Entérate el valor catastral de la nueva vivienda para saber cuanto te va a costar el ITP.
Por cierto un consejo. Compra directamente en la notaria, es decir, no firmes un contrato privado previo, porque aunque te garantizas la vivienda no adquieres su propiedad, sólo un derecho a ella y nunca sabes si el vendedor te puede hacer la pirula y vendérsela a otro.

[JCdelOlmo]

Marcus, a lo que te ha dicho Tutti poco más se puede añadir salvo el tema fiscal. Entérate el valor catastral de la nueva vivienda para saber cuanto te va a costar el ITP.
Por cierto un consejo. Compra directamente en la notaria, es decir, no firmes un contrato privado previo, porque aunque te garantizas la vivienda no adquieres su propiedad, sólo un derecho a ella y nunca sabes si el vendedor te puede hacer la pirula y vendérsela a otro.

Siento discrepar...

Seguro que el que vende le pide una señal. Si es asi, hay que hacer un contrato privado antes, porque si luego el vendedor se echa para atras, le tiene que dar a Marcus el doble de lo entregado.

[Tutti]

Ya que se pide el certificado de deudas al presidente , informarse cuanto se paga al mes y si hay alguna reparación (o derrama o factura) pendiente o próxima a aprovar y que te tocaría pagar a ti en caso de aprovarse pasada la fecha de firma de escrituras

jcdelolmo, solo en caso de que sea contrato de arras penitenciales y asi se haga constar

. Arras confirmatorias: Son las entregas a cuenta del precio de compraventa. Si una de las partes se echa atrás, la parte contraria puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución y la indemnización por lo daños y perjuicios ocasionados por el no cumplimiento (siempre justificados).

- Arras penitenciales: Si la parte que no cumple el contrato es el comprador y se echa atrás, perderá la señal entregada. Por el contrario si el que no cumple el contrato es el vendedor, quien no quiere vender, entonces está obligado a devolver el doble de lo entregado al comprador.

- Arras penales: Sirven de garantía del cumplimiento del contrato. En estos casos se pierde la cantidad entregada como señal, y la parte a quien se le han frustrado sus expectativas podrá pedir una indemnización por los daños causados, siempre que los pueda demostrar.

[zorrito]

Marcus, a lo que te ha dicho Tutti poco más se puede añadir salvo el tema fiscal. Entérate el valor catastral de la nueva vivienda para saber cuanto te va a costar el ITP.
Por cierto un consejo. Compra directamente en la notaria, es decir, no firmes un contrato privado previo, porque aunque te garantizas la vivienda no adquieres su propiedad, sólo un derecho a ella y nunca sabes si el vendedor te puede hacer la pirula y vendérsela a otro.

Siento discrepar...

Seguro que el que vende le pide una señal. Si es asi, hay que hacer un contrato privado antes, porque si luego el vendedor se echa para atras, le tiene que dar a Marcus el doble de lo entregado.

Ese problema no es tal: Quieres la casa?, mañana ( es un decir) nos vemos en la notaria XX. Y todo solucionado. Otra cosa es que hoy firmes el contrato privado y no escritures hasta pasado un tiempo, a veces largo.

[Marcus]

Podeis comentarme que gastos puede suponer la compra de un pisopartiendo del precio que me ofrece el vendedor, impuestos, notario, hacienda, ayto, lo que sea

[alceo]

Sobre el precio del piso, calcula un 10% por encima, para pagar IVA, notario, escrituras... matemáticamente comprobado. Estudie el tema muy a fondo cuando compramos nuestra casa.

[zorrito]

Podeis comentarme que gastos puede suponer la compra de un pisopartiendo del precio que me ofrece el vendedor, impuestos, notario, hacienda, ayto, lo que sea

Marcus, entiendo que es de 2ª mano en cuyo caso no se aplica el IVA sino el ITP y éste varía según CCAA. Aquí en Andalucía es por regla general el 7% del valor fijado en escritura, ojo, de escritura (y hasta aquí puedo leer ) salvo que seas menor de 35 y sea compra de vivienda habitual, en cuyo caso baja al 3,5.
El notario y el Registro va por aranceles y en función del precio acordado en escritura, será mayor o menor.
Respecto al IBI, que es municipal, eso va en función del valor catastral no de mercado (entérate si ya está revisado porque como no lo esté, espérate una subida (en mi caso me lo acaban de revisar y me ha subido cercano al 500% )) y es un pago anual pero no se paga en el momento de la compra sino cuando el Ayto al que pertenezca el piso lo liquide.
Creo que ya no tienes más que pagar, salvo la plusvalía municipal por el incremento patrimonial experimentado por la venta del tuyo.
Ánimo, suerte y prepara un extra para el tema fiscal como te ha dicho alceo, aunque el porcentaje variará en función del precio que hayais convenido, pero vamos, sobre el 10% podríamos decir

[malibu]

Yo trabajo en una inmobiliaria y ...bueno yo seguiria los mismos consejos de Tutti:

-Pedir que la cedula de habitabilidad esté vigente, ya que por ley desde el 2003 en Cataluña (desconozco las demás comunidades) para vender o alquilar una vivienda con finalidad de ocupación es obligatorio disponer previamente de la Cédula de Habitabilidad. Caducan cada 10 años pero últimamente creo que ya cada 5 años.

-La prueba de aluminosis en la zona de Barcelona Valencia, Alicante en edificios construidos entre los años 50 y 80 si que la haria pero en según que zonas de España no ha habido muchos casos de aluminosis, informate bien y tú decides si vale la pena (en caso de duda mejor hacerla)

-Un certificado del presidente de la comunidad conforme está todo al día es obligatorio que el vendedor lo entregue al Notario, a no ser que el comprador afirme delante del notario que está conforme con lo que pueda deberse.

-Preguntar en el Ayuntamiento (urbanismo) si la finca está afectada urbanisticamente.

-Por supuesto, nota simple del Registro de la Propiedad.



En cuanto a los gastos hay dos tipos de gastos a la hora de comprar una vivienda, y se va a algo más del 10%, yo diria más bien un 12% si lo financias todo, pero calculalo tú mismo:

GASTOS DE COMPRAVENTA
-IVA (obra nueva) o ITP (segundamano)---------- 7% o 5%, para que sea el 5% debes cumplir tres requisitos: que sea vivienda habitual (que te empadrones), que seas menor de 35 años y que tengas una renta inferior a 27000€ creo. Esto cambia según la Comunidad Autonoma.
-Notaría----------------por el acto de la escritura de compraventa
-I.JD. (impuesto de actos juridicos documentados) 1%
-Gestoria-------------- 200€ aprox.

Todos los porcentajes de la compraventa serán en función del precio de escrituración.


GASTOS DE HIPOTECA
-Comisión de apertura-----------como máximo un 2%
-Tasación------------unos 300€ aprox.
-Notaria--------------por el acto de la escritura de hipoteca
-I.JD. (impuesto de actos juridicos documentados) 1%
-Seguros----------200 aprox.
-Gestoria---------200 aprox.

Todos los porcentajes de los gastos de hipoteca serán en función del importe de hipoteca que pidas.

A estos gastos debes sumarle la comisión de cancelación de tu anterior hipoteca. Y los gastos de cancelarla en el Registro de la Propiedad.

[malibu]

.........

Alguien puede decirme todo lo que se deberia hacer en estos caso. Hipoteca puente, contratos, reservas, adelantos, etc.

Uff, menudo embolao se me viene encima, toy acojonado.

bye

Por cierto.....se me olvidava el consejo más importante.

El mercado está durísimo para vender, pero muy bueno para comprar, por lo tanto te aconsejo (si actualmente ya tienes hipoteca) que vendas primero tu piso y después compres por varias razones:

1.Pisos hay más que longanizas ahora mismo, y gente dispuesta a bajar precio también. Ya encontrarás otro piso a igual o mejor precio cuando hayas vendido, eso te lo aseguro.

2. Si te metes en una hipoteca puente y se te acaba el periodo de carencia las vas a pasar putas a no ser que en la finca actual pagues poca hipoteca o nada. Conozco a más de un propietario que está en situación desesperada y no se lo deseo a nadie.

3. Si das una paga y señal y no has podido vender el piso te quedarás sin paga y señal. También conozco a más de uno.

Tu mismo, si finalmente decides hacer unas arras, dimelo y si quieres te digo como deberias hacer el contrato o te paso un borrador de como los hago yo.

Pero hazme caso, a no ser que estes pagando poca hipoteca o que no tengas actualmente hipoteca, vende primero antes de comprar.

[zorrito]

GASTOS DE COMPRAVENTA
-IVA (obra nueva) o ITP (segundamano)---------- 7% o 5%, para que sea el 5% debes cumplir tres requisitos: que sea vivienda habitual (que te empadrones), que seas menor de 35 años y que tengas una renta inferior a 27000€ creo. Esto cambia según la Comunidad Autonoma.
-Notaría----------------por el acto de la escritura de compraventa
-I.JD. (impuesto de actos juridicos documentados) 1%-Gestoria-------------- 200€ aprox.

Todos los porcentajes de la compraventa serán en función del precio de escrituración.

OJO, En compraventa no se aplica el IAJD (actos jurídicos documentados, que sí se liquida si hay hipoteca) sino el ITP (Transmisiones Patrimoniales) y por lo tanto no es el 1%. Según CCAA puede ir desde el 3,5 al 7 como ya os comenté anteriormente

[Marcus]

Juer chicos, muchas gracias.

Si ya sabia yo que iba a tener solución a mis pregunta.

Malibu, tal como me lo has expuesto, asi me lo ha dicho el banco. Mejor que vendas primero lo que tienes, y ya buscaras, con el dinero en la mano, por que el tema de la Hipoteca Puente es sangrante, a no ser que esperen que viva del aire hasta que venda mi piso actual.

pa los bancos

[malibu]

GASTOS DE COMPRAVENTA
-IVA (obra nueva) o ITP (segundamano)---------- 7% o 5%, para que sea el 5% debes cumplir tres requisitos: que sea vivienda habitual (que te empadrones), que seas menor de 35 años y que tengas una renta inferior a 27000€ creo. Esto cambia según la Comunidad Autonoma.
-Notaría----------------por el acto de la escritura de compraventa
-I.JD. (impuesto de actos juridicos documentados) 1%-Gestoria-------------- 200€ aprox.

Todos los porcentajes de la compraventa serán en función del precio de escrituración.

OJO, En compraventa no se aplica el IAJD (actos jurídicos documentados, que sí se liquida si hay hipoteca) sino el ITP (Transmisiones Patrimoniales) y por lo tanto no es el 1%. Según CCAA puede ir desde el 3,5 al 7 como ya os comenté anteriormente

tienes razón, perdón

Me alegro Marcus que sigas el consejo de tu banco. Piensa que si el mismo banco te lo dice, que es el que gana dinero con las hipotecas puente será por algo.

Lo que no quieren es que no puedas pagar y tengan que embargarte alguna de las dos fincas. El negocio del banco no está en embargar pisos, sino en ir cobrando cada mes la hipoteca.

[Marcus]

Gracias a todos y en espcial a Zorrito y Malibu. Tras informarme por vosotros y el banco, he decidido no comprar el piso que me interesaba. Como decia mas arriba, la hipoteca puente es un autentico atraco a mano armada y todo el mundo que esta relacionada con el mundo inmobiliario y me aprecia, me recomienda que venda antes lo que tenga y despues busque algo que me guste, pues pisos como el que he encontrado hay a patadas.

Me a costado mucho decidirme porque el piso me gustaba muchisimo pero pensando con la cabeza fria, prefiero estar agobiado por buscar un piso cuando ya tenga el actual vendido, que pasar un año y medio (mas o menos) intentando vender el que tengo y ahogado por la letra de la hipoca puente.

[malibu]

y lo que ganarás en salud, creeme!

que poder dormir tranquilamente cada noche no tiene precio!

[zorrito]

Una decisión muy acertada. Tranquilo, ya encontrarás otra ocasión u otra casa y como te ha dicho Malibu, dormir sin esas preocupaciones económicas no tiene precio